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如房屋买卖合同有明确约定,政府原因可视为不可抗力作为免责事由
文章来源:本站原创  发布时间:2018-08-02
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政府原因能否视为不可抗力?主流观点认为,政府的具体行政行为若确实导致合同未能履行,则行政相对人可通过协商及诉讼等途径寻求救济,行政相对人由此而遭受的包括承担违约责任在内的损失均可要求行政机关进行赔偿,故政府原因通常不能视为不可抗力。但是,在合同有明确约定的情况下,政府原因亦可视为不可抗力而成为免责事由,笔者就曾代理过这样一起案件。

案情简介

2007925日,胡某华与甲公司签订了《商品房买卖合同》,约定胡某华购买甲公司开发的A楼盘预售商品房屋,房款总价为271350元。合同第十五条约定,预售商品房的,在商品房交付使用后60日内,应办理《房地产权证》,否则应承担已付房款总额按人民银行同期贷款利率的违约金。合同附件四的补充协议第四条约定,因政府原因及其它不可抗力导致甲公司不能在约定的期限内办理房地产权属证书,甲公司不承担逾期办理房地产权证书的违约责任,但甲公司须提供相关部门证明文件。合同签订后,胡某华按照合同约定全额支付了购房款项,涉讼房屋经竣工验收备案后,胡某华于2009227日办理了接房手续。

后因A楼盘的权益被作为罚没财物上缴财政。为处置该资产,20102月,国资委成立了乙公司专门处理A楼盘建设遗留问题。后又将项目建设主体变更为乙公司。乙公司实际于201161日取得涉讼房屋大证。2012413日,乙公司为胡某华办理了房屋产权证。

胡某华认为按照合同约定,甲公司及乙公司应当在2009428日前为其办理房屋权属登记,但实际上直到2012413日才取得房屋产权证,故从2009429日至2012413日期间,属于甲公司及乙公司违约,应支付逾期办证违约金。

分歧焦点

2009429日至201161日期间,甲公司的履约行为受乙公司的托管行为影响,能否将一系列政府原因作为甲公司、乙公司的免责事由?

律师分析

因一审判决认定:“合同中的政府原因约定不明确,A楼盘的权益的权益被追缴不属于不可抗力或政府原因,故并非法定或约定免责事由”故支持了胡某华的诉请。甲公司不服一审判决,委托笔者代理二审,在二审过程中,发表的代理意见如下:

1、商品房买卖合同中明确约定了“政府原因”。

根据商品房买卖合同补充协议第四条:“发生以下行为之一,导致甲方不能在约定的期限内办理房地产权属证书,甲方不承担逾期办理房地产权证书的违约责任:…… 4、因政府原因及其它不可抗力导致未能在约定期限办理房地产权证书,但甲方须提供相关部门证明文件”,明确约定“政府原因”作为免责条件。

2、由于政府的行为具有多样性,难以一一列举,因此双方在合同中约定高度概括的“政府原因”应属明确约定。

1)“政府原因”属对“因政府行为所引起的某种后果”的归纳性陈述,意思明确。

一审法院认为“政府原因”约定不明,该认定明显错误。由于政府的行为具有多样性、复杂性及某种意义上的不可预测性,约定“政府原因”或者“政府行为”作为对 “因政府行为所引起的某种后果”的概括性陈述,已经成为商品房买卖合同中使用的通用表述。正如法律上将所有的“不能预见、不能避免、不可抗拒”的情况均归纳为“不可抗力”一样,由于“不能预见、不能避免、不可抗拒”的情况难以一一列举,人们才归纳出了“不可抗力”这一术语。而由于政府的行为难以一一列举,双方才归纳出了“政府原因”这一约定用语。

2)“政府原因”不存在理解上的歧义。

按照通常的理解“政府原因”就是因政府的政策、法令、命令、文件、具体行政行为等原因,“政府原因”并不会引起买卖双方理解上的歧义。本案中,被上诉人也从未提出“政府原因”除了上诉人的理解之外,还存在其他理解。故“政府原因”属双方约定的概括性语言,意思明确,不存在语义、理解歧义。

3)一审判决在“政府原因”的认定上存在自相矛盾的错误。

一审判决使用了“政府原因”的字面意思作为判案理由,从逻辑上承认了“政府原因”的意思是明确的。一审判决第5页倒数第7-6行明确表述“A楼盘权益被追缴不属于不可抗力或政府原因”,如果“政府原因”属约定不明,那么法院就无法判断出“A楼盘权益被追缴不属于政府原因”。因此,一审判决在事实认定上存在自相矛盾的错误。

3、“A楼盘权益被追缴”属于政府原因。

一审判决不仅明确表述“政府追缴了A楼盘权益”,还认为这件事与政府没有关系(不属于政府原因),这显然是站不住脚的。

4、政府追缴A楼盘权益过程中,变更开发主体造成办证时间延误,甲公司按照约定不应承担逾期办证的违约责任。

根据商品房买卖合同补充协议第四条之约定,若因“政府原因”造成的办证逾期,甲方不承担逾期办证的违约责任。该免责条款并不存在无效情形,故对合同当事人均具有约束力。

在本案一审中,甲公司提交了大量的证据证明包括市政府、规划局、国土局、公安局等在内的机构主导了项目主体的变更并产生了一系列的文件,且乙公司本身就是国资委所属国企,代表政府进入A楼盘项目。不仅政府的具体行政行为及其法律文件变更了项目开发主体,还说明在项目开发主体变更完成前办证申请不被受理的情况,这是导致办证逾期的直接原因。

因此,依照商品房买卖合同补充协议之约定,本案属于因政府原因造成的办证逾期,出卖人不应承担逾期办证的违约责任。

处理结果

二审判决认为:合同补充协议约定,因政府原因可免除违约责任。乙公司介入到涉案项目中间包括变更建设主体等等一系列行为都是政府决定具体实施的,在这个过程中甲公司无法作为。乙公司从设立,然后到完善相关手续,最后进入到这个项目的过程中,必然耽误了一段时间,客观上造成了办证延迟,甲公司也不能作为。甲公司、乙公司对上述情形均无法采取措施避免,更不能予以克服,上述情形属于合同约定的“政府原因”,故甲公司、乙公司不应当承担建设主体变更导致的办证迟延的违约责任;即201161日取得涉讼房屋大证之前,相应的违约责任应予免除。故二审改判不支持胡某华要求支付从2009429日至201161日期间违约金的诉讼请求。

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作者简介:

汪志国|重庆合纵律师事务所副主任律师、高级合伙人、民事法律实务中心主任、刑事辩护中心副主任;西南大学法律专业硕士研究生导师;重庆交通大学、重庆工商职业学院等高校兼职教授;重庆市律师协会公司专业委员会委员。

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